Abstract
Lorsque le loyer du bail à ferme est fixé en quantité de denrées, cette quantité ne peut fluctuer au cours du bail. La clause d'un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite, qui diffère de l'action en révision pour fermage anormal attachée à la stipulation d'un loyer ne respectant pas les maxima et minima préfectoraux. Une telle solution est justifiée. Les minima et maxima fixés par arrêté du préfet constituent une fourchette relative à la valeur locative des biens loués. L'article R. 411-1, 3o du Code rural et de la pêche maritime est explicite, énonçant que le préfet fixe « Les quantités maximales et minimales de denrées qui, dans les différentes régions naturelles agricoles du département, représentent les valeurs locatives normales des terres nues portant des cultures permanentes (...) ». En conséquence, lorsque le fermage dépasse le maximum ou n'atteint pas le minimum préfectoral, il s'écarte anormalement de la valeur locative des biens loués. Dans ce cas, seul l'article L. 411-13 du Code rural et de la pêche maritime a vocation à s'appliquer. S'agissant de dispositions expressément d'ordre public, en vertu de l'article L. 411-14, visé en l'espèce, la nullité s'impose d'évidence. Le régime de l'action en régularisation pour fermage illicite, qui était en l'espèce ouverte au preneur, à raison de la fluctuation du fermage exprimé en denrées, est dérogatoire au droit commun des contrats, car circonscrite à la clause de prix, autorisant l'intervention du juge dans la loi des parties, pour substituer un loyer licite à la clause nulle.